Mutuo o affitto: cosa conviene nel 2026

# Mutuo o affitto: cosa conviene nel 2026

La domanda sbagliata — e quella giusta

La domanda "conviene di più comprare o affittare?" è spesso mal posta. Non esiste una risposta universale: dipende dal mercato immobiliare locale, dal tuo orizzonte temporale, dalla disponibilità di capitale, dalla stabilità lavorativa e da fattori personali. La domanda giusta è: "Nella mia situazione specifica, con i prezzi immobiliari e i tassi di mercato attuali, qual è la scelta finanziariamente più razionale?"

Lo scenario tassi nel 2026

Dopo i rialzi del 2022-2023 e i successivi tagli BCE del 2024-2025, a inizio 2026 il tasso BCE è circa 2,5%. I mutui a tasso fisso a 25 anni si aggirano intorno al 3,2-3,8%, quelli a tasso variabile intorno al 2,8-3,2%. Questo scenario è molto più favorevole dei picchi del 2023 (tassi fissi anche sopra il 4,5%), ma comunque più alto degli anni 2018-2021 (fissi anche all'1-2%).

Il calcolo del costo totale

Per confrontare affitto e mutuo bisogna considerare tutti i costi. Mutuo: rata mensile (capitale + interessi), spese notarili e agenzia (2-5% del valore), IMU seconda proprietà per chi non ha residenza, manutenzione ordinaria e straordinaria a carico del proprietario, assicurazione incendio/scoppio obbligatoria. Affitto: canone mensile, eventuali spese condominiali non incluse, nessun costo di manutenzione straordinaria, totale flessibilità di trasferimento.

Quando conviene comprare

Il mutuo tende a convenire quando: hai intenzione di rimanere nell'immobile per almeno 7-10 anni, hai accumulato un anticipo solido (20-30% del valore + spese), la rata non supera il 30% del reddito netto mensile familiare, il canone di affitto equivalente è molto vicino alla rata del mutuo, e hai stabilità lavorativa. In alcune città (soprattutto al Sud e nelle province), i prezzi al metro quadro sono bassi e il mutuo risulta quasi sempre conveniente rispetto all'affitto.

Quando conviene affittare

L'affitto è razionalmente preferibile quando: sei in una fase di vita incerta (carriera, relazioni, città), i prezzi immobiliari sono molto alti rispetto ai canoni d'affitto (soprattutto nelle grandi città come Milano e Roma), non hai sufficiente anticipo e dovresti indebitarti al 90-95%, oppure preferisci mantenere la liquidità investita in asset finanziari con rendimento potenzialmente più alto.